最近市场上热传着两篇房地产报告,一篇是发布的《新居住研究报告》,另一篇是《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。

这两篇报告从宏微观角度展现了,当下我国房地产市场的发展现状,处于历史哪个阶段,接下来的趋势如何,还有房地产在国民经济中的地位。

这些信息对当下购房者,有很深刻的参考价值。以下是一些解读,以飨读者。

2019年,中国人均GDP突破1万美元大关,城镇家庭人均年度可支配收入超6000美元,折合人民币42487.8元。中国城镇化率超60%,城镇住宅存量超3.5亿套,家庭户均住宅1.2套,人均居住面积超过40平米。这些数据是什么意思呢?逐个解剖一下。首先人均GDP“1万美元”这个数字很有讲究。它是一个国家发展从中等发展中国家跨入发达国家的一道门槛,也是我们常说的“中等收入陷阱”。

比如拉丁美洲的墨西哥、巴西、委内瑞拉、俄罗斯,都是在人均GDP达到1万美元后,社会经济迅速瓦解,道德沦丧、恶性通货膨胀、巨头资源垄断、法治崩溃,导致人民生活幸福指数急剧下滑。中国目前人均GDP突破1万美元,按照当前社会整体运行情况,并没有出现陷阱中所说的负面现象。而且前段时间,有研究院还统计,中国已经有14个城市人均GDP破2万美元,达到发达国家水平。依次是深圳、无锡、苏州、珠海、鄂尔多斯、南京、北京、上海、广州、常州、杭州、武汉、宁波、厦门。这些数据都意味着中国跨过了陷阱,在向发达国家迈进。我们还是非常幸运的。中国城镇化率超60%,城镇住宅存量超3.5亿套,家庭户均住宅1.2套,人均居住面积超过40平米。单纯从城镇化率角度看,中国房地产建设还有非常大的增长空间。但是我们的城镇住宅存量房已经超过3.5亿套,平均一个家庭拥有1.2套住房,这个数值已经超越世界上绝大多数发达国家标准。

要知道,美国住户总体的住房拥有率为63.7%,低于我国32.3个百分点。按家庭收入从低到高排序,美国收入最低20%家庭的住房拥有率仅为32.9%,而我国收入最低20%家庭的住房拥有率已经达到了89.1%。所以你会发现,我国三四线城市,甚至十八线小县城,或大或小,家里都有一套住房。而在美国,低收入家庭大部分都是租房居住。而且第二份报告中也有这么一项数据,我国城镇居民家庭有一套住房的家庭占比是58.4%,有两套住房的占比为31%,有三套及以上住房的占比是10.5%。这些数据意味着,我国房子的总体供应量已经全面“过剩”了,这还是在城镇化率60%的基础上,如果未来达到80%,按照某些专家所讲,有2亿农民进城购房,按照现在的增长率,房子绝对是够用的。所以马云之前所说的,“未来中国房子如葱”,是完全可以预见。

那么由于供求原理,房子这么多,房价未来必然是整体下坠的。可事实是如此吗?接下来我们去了解第二层含义,人口。02、流动的漏斗下面是2019年,中国24个省市的人口流动趋势榜单。根据图中数据,我们可以得到答案。2019年我国人口的主要流动趋势是向浙江、广东流入。当局此阶段不会轻易启动房地产,尤其是经济面较差的城市。

可以看得出来,2019年是上一轮房价周期的终点。高杠杆下,能级越低的城市需求空间透支的越厉害。所以在未来,类似于2015年那种依靠货币化棚改,强行去库存炒作楼市,引发房价大涨的可能性,微乎其微。未来房子的升值,更多会表现在城市居民的整体财富和收入上。而且目前我国房地产市场,已经从“高速发展期”进入“成熟期”。人们对房地产的投资需求开始放缓,对居住品质的需求在加速提升。无论是建筑品质、装修,还是物业、中介服务等等。好的时代,会开始吗? 

作者 乐配官网